Succès allemand avec l’immobilier commercial

Les succès du commerce de détail allemand comme ceux d’ALDI ou de Lidl sont désormais mondialement connus. Ce que l’on sait moins, cependant, c’est comment d’autres entreprises ont profité de ces succès. Il s’agit notamment d’une entreprise du secteur immobilier. DEFAMA est une société cotée. Jusqu’à présent, il a reçu peu d’attention internationale, bien que le développement soit étonnant.

DEFAMA a été fondée en 2014. L’entreprise se concentre sur l’achat de parcs commerciaux et de centres commerciaux et leur location à long terme. L’accent est mis sur les petites propriétés commerciales dans les petites et moyennes villes, principalement dans le nord et l’est de l’Allemagne. La direction de DEFAMA a de nombreuses années d’expérience dans ce domaine et a déjà réalisé de nombreuses transactions correspondantes. Les instances dirigeantes de DEFAMA sont constituées d’une équipe d’entrepreneurs expérimentés issus des secteurs de l’immobilier, du commerce et de la finance.

Grâce à son vaste réseau dans les secteurs de l’immobilier, du commerce de détail et de la finance, DEFAMA dispose à la fois d’un large portefeuille de propriétés attrayantes et du savoir-faire pour les examiner et les financer. Cela place l’entreprise dans la meilleure position possible pour générer des rendements (actions) supérieurs à la moyenne dans son créneau.

DEFAMA se positionne de manière unique en tant que société immobilière. L’entreprise se concentre sur les petits immeubles commerciaux dans les petites et moyennes villes, principalement dans le nord et l’est de l’Allemagne. Des opportunités spéciales peuvent être vues dans ce créneau car les propriétés ciblées sont trop petites pour la plupart des investisseurs institutionnels. Cela ouvre des possibilités d’achat à des prix raisonnables.

L’expérience a montré qu’il existe essentiellement deux groupes de vendeurs: les particuliers et les fonds fermés.

  • Les premiers ne réalisent généralement qu’après l’achat que la gestion d’immeubles commerciaux de plus en plus anciens est considérablement plus complexe et implique des défis complètement différents de ceux d’un portefeuille résidentiel. C’est pourquoi ils s’en séparent souvent après quelques années.
  • Les fonds fermés sont à nouveau dissous après un certain laps de temps lorsque la durée prévue est terminée.

Alors que les propriétés dans des villes bien connues et/ou dans le sud de l’Allemagne sont très demandées et peuvent généralement être vendues relativement facilement – à de bons prix et donc à des rendements faibles – les propriétés commerciales dans des endroits peu connus ne trouvent souvent pas d’acheteur pendant des années. Il n’est pas rare qu’ils soient offerts à des prix de plus en plus bas jusqu’à ce que le rendement soit si élevé qu’il attire un enchérisseur.

Il n’y a pratiquement pas d’études sur la taille de cette niche de marché particulière. On estime que plusieurs centaines d’objets de ce segment sont proposés à la vente chaque année. DEFAMA accède à ces opportunités d’investissement via son excellent réseau avec les meilleurs contacts avec les banques, les agents immobiliers et les sociétés de fonds.

L’alpha et l’oméga de tout immeuble commercial est que les locataires sont satisfaits de l’emplacement. Ce n’est qu’alors qu’il est possible pour les concessionnaires de rester dans la propriété à long terme et d’assurer ainsi sa capacité de gain durable.

DEFAMA attache donc une grande importance à l’avis des locataires existants lors de l’achat d’un bien. De plus, un contact personnel régulier avec les grandes chaînes de magasins est très important. Le bon entretien de vos propres objets a la plus haute priorité. De cette manière, les mesures de maintenance ou de conversion nécessaires peuvent être identifiées et mises en œuvre à un stade précoce.

De nombreux objets proposés à la vente par DEFAMA montrent des signes d’années de négligence. Évidemment, aucun effort n’a été fait pour laisser des espaces vides très attrayants, les demandes de conversion ou d’agrandissement du locataire principal ont été ignorées, les services de l’immeuble n’ont pas été correctement entretenus et modernisés, etc.

Dans de nombreux cas, cela permet d’exploiter un potentiel de revenus supplémentaires et/ou de réduire les coûts non récupérables. Cependant, l’objectif principal est de maintenir la capacité de gain. La valeur de l’immobilier est sécurisée avec la capacité de gain. Compte tenu de l’adage approprié “le commerce, c’est le changement” (en allemand: “Handel ist Wandel” – ces mots riment en allemand), cela représente également un défi qu’il ne faut pas sous-estimer.

Outre la qualité de l’emplacement, un prix d’achat favorable est le critère décisif pour DEFAMA. DEFAMA n’acquiert que des biens dont le rendement locatif net est à deux chiffres. Lors du calcul du rendement, DEFAMA tient également compte des frais accessoires non récupérables à la charge du bailleur d’une part, et des frais accessoires d’achat d’autre part. En règle générale, cela conduit à un prix d’achat inférieur à 9 fois le loyer net annuel.

Une structure de bail est également importante dans ce contexte. La structure avantageuse du contrat de location permet de financer facilement le bien. Cela nécessite un locataire principal solvable dont la durée restante doit être supérieure à 5 ans ou être prorogeable. Un nombre maximum de locataires de 10, qui comprend principalement des chaînes de magasins, est également souhaité.

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Dr. Oliver Everling

Independent since 1998, he is Managing Director of RATING EVIDENCE GmbH. As visiting professor of Capital University of Economics and Business in Beijing, former chairman of the supervisory board of a rating agency, advisory board member, advisor, member of rating committees, chairman of ISO-TC Rating Services, author or publisher of books and a magazine, Independent Non-Executive Director under EU Regulation on Credit Rating Agencies, he has been or is involved in ratings from a variety of perspectives. Previously, he was for 6 years department director at Dresdner Bank and, until 1993, managing director of the Projektgesellschaft Rating mbH after a doctorate at the banking and stock exchange seminar of the University of Cologne.

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