Criteri per l’acquisto di immobili al dettaglio

DEFAMA è stata fondata nel 2014. L’obiettivo dell’azienda è l’acquisto di parchi commerciali e centri commerciali e il loro noleggio a lungo termine. L’attenzione si concentra su piccoli immobili commerciali in città di piccole e medie dimensioni, principalmente nella Germania settentrionale e orientale. La direzione di DEFAMA ha molti anni di esperienza in questo settore e ha già effettuato numerose operazioni corrispondenti. Gli organi di governo di DEFAMA sono costituiti da un team di imprenditori esperti dei settori immobiliare, retail e finanziario.

Grazie alla sua vasta rete nei settori immobiliare, retail e finanziario, DEFAMA dispone sia di un’ampia pipeline di proprietà interessanti che del know-how per esaminarle e finanziarle. Ciò pone l’azienda nella migliore posizione possibile per generare rendimenti (azioni) superiori alla media nella sua nicchia.

DEFAMA ha una posizione unica come società immobiliare. La società si concentra su piccole proprietà al dettaglio in città di piccole e medie dimensioni, principalmente nella Germania settentrionale e orientale.In questa nicchia si possono vedere opportunità speciali perché le proprietà in questione sono troppo piccole per la maggior parte degli investitori istituzionali. Questo apre opportunità di acquisto a prezzi ragionevoli.

L’esperienza ha dimostrato che esistono essenzialmente due gruppi di venditori: privati ​​e fondi chiusi. I primi di solito si rendono conto solo dopo l’acquisto che la gestione di immobili commerciali sempre più vecchi è notevolmente più complessa e comporta sfide completamente diverse rispetto a un portafoglio residenziale. Ecco perché spesso se ne separano di nuovo dopo alcuni anni. I fondi chiusi vengono nuovamente sciolti dopo un certo periodo di tempo allo scadere del termine previsto.

Mentre le proprietà in città famose e/o nella Germania meridionale sono molto richieste e di solito possono essere vendute in modo relativamente semplice – a prezzi buoni e rendimenti corrispondentemente bassi – le proprietà al dettaglio in località poco conosciute spesso non trovano un acquirente per anni. Non è raro che vengano offerti a prezzi sempre più bassi fino a quando il rendimento non è così alto da attirare un offerente.

Non ci sono quasi studi sulle dimensioni di questa particolare nicchia di mercato. Si stima che ogni anno vengano messi in vendita diverse centinaia di oggetti in questo segmento. DEFAMA ottiene l’accesso a tali opportunità di investimento attraverso la sua eccellente rete con i migliori contatti con banche, agenti immobiliari e società di fondi.

Il punto di forza di qualsiasi proprietà commerciale è che gli inquilini sono contenti della posizione. Solo allora è possibile per i concessionari rimanere nella proprietà a lungo termine e garantire così il suo potere di guadagno sostenibile.

DEFAMA attribuisce quindi grande importanza al parere degli inquilini esistenti al momento dell’acquisto di un immobile. Inoltre, è molto importante il contatto personale regolare con le grandi catene di negozi. La buona cura dei propri oggetti ha la massima priorità. In questo modo è possibile identificare e attuare in una fase iniziale le misure di manutenzione o di riconversione necessarie.

Molti degli oggetti posti in vendita da DEFAMA mostrano segni di anni di abbandono. Evidentemente, non è stato fatto alcuno sforzo per lasciare spazi vuoti molto attraenti, le richieste di conversione o ampliamento dell’inquilino dell’ancora sono state ignorate, i servizi dell’edificio non sono stati adeguatamente mantenuti e modernizzati, ecc.

In molti casi, ciò consente di sfruttare un potenziale di guadagno aggiuntivo e/o di ridurre i costi non recuperabili. Tuttavia, l’obiettivo principale è mantenere il potere di guadagno. Il valore dell’immobile è assicurato con il potere di guadagno. Alla luce del detto “il commercio è cambiamento”, anche questo rappresenta una sfida da non sottovalutare.

Per DEFAMA, oltre alla qualità del luogo, un prezzo d’acquisto favorevole è il criterio decisivo. DEFAMA acquista solo immobili con rendita locativa netta a due cifre. Nel calcolo della restituzione, DEFAMA tiene conto, da un lato, anche delle spese accessorie non recuperabili a carico del locatore e dall’altro delle spese accessorie di acquisto. Di norma, ciò comporta un prezzo di acquisto inferiore a 9 volte l’affitto netto annuo.

Anche una struttura di locazione è importante in questo contesto. La vantaggiosa struttura del contratto di locazione permette di finanziare facilmente l’immobile. Ciò richiede un inquilino ancora affidabile la cui durata residua dovrebbe essere superiore a 5 anni o essere estendibile. Si desidera inoltre un numero massimo di 10 inquilini, che comprende principalmente catene di negozi.

Published by:

Dr. Oliver Everling

Independent since 1998, he is Managing Director of RATING EVIDENCE GmbH. As visiting professor of Capital University of Economics and Business in Beijing, former chairman of the supervisory board of a rating agency, advisory board member, advisor, member of rating committees, chairman of ISO-TC Rating Services, author or publisher of books and a magazine, Independent Non-Executive Director under EU Regulation on Credit Rating Agencies, he has been or is involved in ratings from a variety of perspectives. Previously, he was for 6 years department director at Dresdner Bank and, until 1993, managing director of the Projektgesellschaft Rating mbH after a doctorate at the banking and stock exchange seminar of the University of Cologne.

Categories ITALIANOTags Leave a comment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s