Sucesso alemão com imóveis de varejo

A DEFAMA foi fundada em 2014. O foco da empresa é a compra de retail parks e shopping centers e seu aluguel de longo prazo. O foco está em pequenas propriedades comerciais em cidades pequenas e médias, principalmente no norte e leste da Alemanha. A direção da DEFAMA tem muitos anos de experiência nesta área e já realizou inúmeras transações correspondentes.

Graças à sua extensa rede nos setores imobiliário, varejo e financeiro, a DEFAMA possui um grande portfólio de propriedades atraentes e o know-how para examiná-las e financiá-las. Isso coloca a empresa na melhor posição possível para gerar retornos acima da média (patrimônio líquido) em seu nicho.

Os órgãos sociais da DEFAMA são constituídos por uma equipa de experientes empresários dos sectores imobiliário, retalhista e financeiro.

A DEFAMA é uma empresa imobiliária com foco em pequenas propriedades de varejo em cidades de pequeno e médio porte, principalmente no norte e leste da Alemanha. Há oportunidades particulares nesse nicho porque as propriedades em que esta focando são muito pequenas para a maioria dos investidores institucionais. Isso abre oportunidades de compra a preços razoáveis.

A experiência mostrou que existem essencialmente dois grupos de vendedores: particulares e fundos fechados.

  • Os primeiros geralmente só percebem após a compra que a gestão de imóveis de varejo cada vez mais antigos é consideravelmente mais complexa e traz desafios completamente diferentes de um portfólio residencial. É por isso que muitas vezes se separam dele depois de alguns anos.
  • Os fundos fechados são dissolvidos novamente após um certo período de tempo quando o prazo planejado termina.

Enquanto as propriedades em cidades conhecidas e/ou no sul da Alemanha estão em alta demanda e geralmente podem ser vendidas com relativa facilidade – a bons preços e retornos correspondentemente baixos -, propriedades de varejo em locais pouco conhecidos geralmente não encontram um comprador por anos. Não é incomum que eles sejam oferecidos a preços cada vez mais baixos até que o retorno seja tão alto que atraia um licitante.

“Não temos conhecimento de nenhum estudo sobre o tamanho desse nicho de mercado específico. No entanto, estimamos que várias centenas de propriedades neste segmento sejam colocadas à venda todos os anos”, é o que diz o conselho de administração da empresa, Mathias Schrade. “Obtemos acesso a essas oportunidades de investimento através de nossa excelente rede com os melhores contatos com bancos, agentes imobiliários e empresas de fundos.”

O mais importante de qualquer propriedade de varejo é que os inquilinos estão satisfeitos com a localização. Só assim é possível que os revendedores permaneçam na propriedade a longo prazo e, assim, garantam seu poder de ganho sustentável.

Por isso, atribui grande importância à opinião dos inquilinos existentes na compra de um imóvel. Além disso, o contato pessoal regular com as grandes redes de lojas e o bom atendimento das propriedades são muito importantes para DEFAMA. “Isso nos permite identificar e implementar medidas de manutenção ou conversão necessárias em um estágio inicial.”

Muitos dos objetos colocados à venda mostram sinais de anos de abandono. Evidentemente, não foram feitos esforços para deixar espaços vazios muito atraentes, os pedidos de conversão ou ampliação do inquilino âncora foram ignorados, os serviços do edifício não foram devidamente mantidos e modernizados, etc.

Em muitos casos, isso possibilita aproveitar o potencial de ganhos adicionais e/ou reduzir custos não recuperáveis. No entanto, o principal objetivo é manter a lucratividade e, portanto, o valor do imóvel. Tendo em conta o dito apto “comércio é mudança”, isto também representa um desafio que não deve ser subestimado.

Além da qualidade do local, um preço de compra favorável é o critério decisivo para DEFAMA. “Adquirimos apenas propriedades com rendimento líquido de aluguel de dois dígitos. No cálculo da devolução, também levamos em consideração os custos acessórios não recuperáveis ​​a serem suportados pelo locador, por um lado, e os custos acessórios de compra, por outro. Como regra, isso leva a um preço de compra abaixo de 9 vezes o aluguel líquido anual.”

Neste contexto, também é importante ter uma estrutura de arrendamento que permita que o imóvel seja facilmente financiado. Isso requer um inquilino âncora com capacidade de crédito cujo prazo restante deve ser superior a 5 anos ou ser prorrogável. Um número máximo de lojistas de 10, que inclui principalmente lojas de redes, também é desejado.

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Dr. Oliver Everling

Independent since 1998, he is Managing Director of RATING EVIDENCE GmbH. As visiting professor of Capital University of Economics and Business in Beijing, former chairman of the supervisory board of a rating agency, advisory board member, advisor, member of rating committees, chairman of ISO-TC Rating Services, author or publisher of books and a magazine, Independent Non-Executive Director under EU Regulation on Credit Rating Agencies, he has been or is involved in ratings from a variety of perspectives. Previously, he was for 6 years department director at Dresdner Bank and, until 1993, managing director of the Projektgesellschaft Rating mbH after a doctorate at the banking and stock exchange seminar of the University of Cologne.

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