独特的房地产公司

只收购具有两位数净租金收益率的物业。

DEFAMA公司成立于2014年的独特的房地产公司,其业务重心为购买零售园区和购物中心并进行长期租赁。投资主要针对德国北部和东部的中小城镇小型零售商业地产。 DEFAMA 管理层来自房地产、零售和金融领域,拥有多年的交易与管理经验。公司利用其在房地产、零售和金融领域的广泛网络,收购并 拥有大量极具吸引力的房产。凭借其专业的审查和融资识。使公司在这个利基市场处于优势地位,从而在获得高于平均水平的投资回报。

因为对于大多数机构投资者来说,这些物业太小了,所以让DEFAMA在这个利基市场看到特别的投资机会。以合理的价格购入这些地产。

物业的卖方基本分两类:私人和封闭基金。前者通常仅在购买后才意识到,越来越旧的零售物业的管理非常复杂,面临与住宅投资完全不同的挑战。这就是为什么他们经常在几年后卖出物业的原因。而封闭基金会在一定时间后解散卖出物业。

虽然大城市和/或德国南部的房产需求量很大,通常可以相对容易地以优惠的价格和相应的低回报出售,但小地方的零售房产通常多年都找不到买家。卖出报价越来越低,提供了对于竞标者颇具吸引力的高回报。

关于这个特定市场的规模还没有任何的研究。据估计,该细分市场每年有数百次交易。 DEFAMA 通过其与银行、房地产经纪人和基金公司的紧密合作获得这类投资机会。

任何零售物业的全部和最终目的是租户对位置感到满意。只有这样,经销商才有可能长期留在该物业,从而确保其可持续的盈利能力。

因此 DEFAMA 在购买房产时非常重视现有租户的意见。此外,定期与大型连锁店进行个人接触也很重要。照顾好自己的物业是重中之重。通过这种方式,可以及早识别并进行必要的维护措施。

出售给DEFAMA的许多物业都显示出多年疏于管理的迹象。一些非常有吸引力的空置商位显然没有在努力寻租,主力租户的改建或扩建要求被忽视,建筑设施没有得到适当的维护和更新等等。

因此公司可以在许多情况下,挖掘额外的盈利潜力以及减少硬性成本。主要目标是保持物业的盈利能力,从而保证物业的价值。正应了那句俗话“交易在于演变”,这也是一个不容小觑的挑战。

除了位置的考量,优惠的收购价格是 DEFAMA 的决定性标准。 DEFAMA 只收购具有两位数净租金收益率的物业。在计算回报时,DEFAMA 一方面考虑由房东承担的水电等硬性额外费用,另一方面考虑收购额外费用。通常,收购价低于年净租金的 9 倍。

除此之外租赁合同的构成也很重要。好的租赁协议有利于物业的融资。物业里需要一个信誉良好的主力租户,其剩余租期应超过 5 年并且可以延期。最多可容纳 10 个租户,主要是连锁店。

Published by:

Dr. Oliver Everling

Independent since 1998, he is Managing Director of RATING EVIDENCE GmbH. As visiting professor of Capital University of Economics and Business in Beijing, former chairman of the supervisory board of a rating agency, advisory board member, advisor, member of rating committees, chairman of ISO-TC Rating Services, author or publisher of books and a magazine, Independent Non-Executive Director under EU Regulation on Credit Rating Agencies, he has been or is involved in ratings from a variety of perspectives. Previously, he was for 6 years department director at Dresdner Bank and, until 1993, managing director of the Projektgesellschaft Rating mbH after a doctorate at the banking and stock exchange seminar of the University of Cologne.

Categories 中文Tags Leave a comment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s