独特的房地产公司

只收购具有两位数净租金收益率的物业。

DEFAMA公司成立于2014年的独特的房地产公司，其业务重心为购买零售园区和购物中心并进行长期租赁。投资主要针对德国北部和东部的中小城镇小型零售商业地产。 DEFAMA 管理层来自房地产、零售和金融领域，拥有多年的交易与管理经验。公司利用其在房地产、零售和金融领域的广泛网络，收购并 拥有大量极具吸引力的房产。凭借其专业的审查和融资识。使公司在这个利基市场处于优势地位，从而在获得高于平均水平的投资回报。

因为对于大多数机构投资者来说，这些物业太小了，所以让DEFAMA在这个利基市场看到特别的投资机会。以合理的价格购入这些地产。

物业的卖方基本分两类：私人和封闭基金。前者通常仅在购买后才意识到，越来越旧的零售物业的管理非常复杂，面临与住宅投资完全不同的挑战。这就是为什么他们经常在几年后卖出物业的原因。而封闭基金会在一定时间后解散卖出物业。

虽然大城市和/或德国南部的房产需求量很大，通常可以相对容易地以优惠的价格和相应的低回报出售，但小地方的零售房产通常多年都找不到买家。卖出报价越来越低，提供了对于竞标者颇具吸引力的高回报。

关于这个特定市场的规模还没有任何的研究。据估计，该细分市场每年有数百次交易。 DEFAMA 通过其与银行、房地产经纪人和基金公司的紧密合作获得这类投资机会。

任何零售物业的全部和最终目的是租户对位置感到满意。只有这样，经销商才有可能长期留在该物业，从而确保其可持续的盈利能力。

因此 DEFAMA 在购买房产时非常重视现有租户的意见。此外，定期与大型连锁店进行个人接触也很重要。照顾好自己的物业是重中之重。通过这种方式，可以及早识别并进行必要的维护措施。

出售给DEFAMA的许多物业都显示出多年疏于管理的迹象。一些非常有吸引力的空置商位显然没有在努力寻租，主力租户的改建或扩建要求被忽视，建筑设施没有得到适当的维护和更新等等。

因此公司可以在许多情况下，挖掘额外的盈利潜力以及减少硬性成本。主要目标是保持物业的盈利能力，从而保证物业的价值。正应了那句俗话“交易在于演变”，这也是一个不容小觑的挑战。

除了位置的考量，优惠的收购价格是 DEFAMA 的决定性标准。 DEFAMA 只收购具有两位数净租金收益率的物业。在计算回报时，DEFAMA 一方面考虑由房东承担的水电等硬性额外费用，另一方面考虑收购额外费用。通常，收购价低于年净租金的 9 倍。

除此之外租赁合同的构成也很重要。好的租赁协议有利于物业的融资。物业里需要一个信誉良好的主力租户，其剩余租期应超过 5 年并且可以延期。最多可容纳 10 个租户，主要是连锁店。